東區商家逃難潮,一代商圈之王沒落,過去榮景何時重返?

東區商家逃難潮,一代商圈之王沒落,過去榮景何時重返?

圖片來源:台北市東區商圈,取自Google map

2月份,作為東區店家指標的「永福樓」黯淡結束;東區商家店租久高不下、寧願閒置也不願降租的問題,又開啟一波討論熱潮。
 
作為東區百貨龍頭的SOGO表示:「東區沒有沒落,只是進到調整商業模式階段。」SOGO去年一整年,仍然有500至600億的年營業額;看似不受周圍店家退租的影響,在該區域業績一隻獨秀。但一家百貨的繁榮,真的代表該區域沒有退化,只是調整商業模式嗎?

東區商家逃難潮,一代商圈之王沒落,過去榮景何時重返?

圖片來源:西門町商圈,圖片取自中華民國交通部觀光局網站

其實不只永福樓,包括Superdry(極度乾燥)、Foever 21等國際知名品牌,也悄悄退出東區一級戰區;而且東區店面閒置率高達13%,佔北市14個商圈之首。東區在北市的商圈寶座,儼然已被軸線翻轉成功的西區及信義區給奪走,一去不復返。

許多人提到,東區店租高到嚇死人,加上人潮減少,才會造成如此大量商家出走的致命傷;至於房東為何不肯輕易降價?一是過去東區繁榮盛景之時,許多房東已累積雄厚的資本,短時間空屋不會造成特別的影響。

二來若房租調整幅度太大,容易影響到市價估值;以商用不動產報酬率來計算,一坪3萬租金的店面,約可換算市值為1800萬。此時若輕易降價,無論是帳面上的市值,抑或是想要脫手轉讓,都會受到大大影響。

東區商家逃難潮,一代商圈之王沒落,過去榮景何時重返?

圖片來源:信義區逛街人潮,shutterstock

而房東方也提出反駁,許多房東都已自動調降租金,以配合新房客的需求;「最大的影響是人潮減少,而非店租。」過往人潮洶湧時,就算在離譜的店租高價,也都有品牌爭相搶入,但如今因為台北市軸線翻轉,一般人潮被帶往西門町、金字塔頂端的客戶轉往信義商圈、最後加上網路電商的興起,三項同時命中東區商圈,正中心口的致命傷。
 
商圈人口翻轉,過於極端的狀況,對於商圈發展與平衡來說,也不全然是好事。目前的西門町,由於街道老舊,每到假日常出現過於壅塞不堪,「不用自己走,身體都會自然移動」的窘境。
 
如何平衡每個商圈,讓各個商圈擁有自己發展的特色,讓對的人流,進到對的商圈,才能夠真正達到平衡發展、永續經營的榮景。這些相信都會是台北市政府以及商圈店家,需要一起思考與配合努力的項目。

東區商家逃難潮,一代商圈之王沒落,過去榮景何時重返?

圖片來源:每個商圈都有發展的特色,圖片取自中華民國交通部觀光局網站